对于这点,林琴南心里藏着深深的忧虑,林泉的心情却完全不同。甚至藏着抑不住地兴奋。林泉对房地产业的井喷式增涨早有预期,早在今年之初句让天星湖、星湖不计后果的扩展。星湖实业预计今年地盈利将超过十二个亿,星湖实业的资产迅速增加。相比资产地迅速扩张,更让人惊讶的是星湖的负债率增加速度,通过资本运作,以有限制的资源最大限度的调动巨额资本,才会从已经到来的房地产盛宴中攫取最大的利润。
零二年末,星湖实业负债率高达70%,通过各种渠道、手段融资将近三十亿,疯狂收购优质烂尾楼的同时,还吃下未名湖南岸大片的土地,星湖实业手里有八处烂尾楼项目、一千六百亩的储备土地。
鹏润家园从三月中旬开盘预售,当时基价为一万两千八,到十二月,基价已经达到一万五千六,全年增幅超过30%,星湖地产手里的那些套型不合理、位置不理想的住宅也销售一空。姚溪籍数十名房产投资人,在鹏润家园投资中获得颇丰。星湖地产在八月、十月相继开盘的云都广场、世茂大厦,在一个月之内,就销售一空,这样优异的销售成绩,姚乡投资人功不可没。房市的火暴也吸引更多的资金涌入这座城市,一类地区的均价,已经跃过九千元大关,开盘万元以上的精品楼盘比比皆是。
星湖实业在烂尾楼上的巨大成功,刺激更多的开发商挤入烂尾楼开发行业,昔日那些城市的疮疤,一时间炙手可热起来,在这一年里,这座城市将近有一半的烂尾楼的产权发生转移,市政府在房地产繁荣的光环下欣然起草零三年解决所有烂尾楼的历史遗留问题的计划书,似乎谁也没有注意到光环下的隐忧。
和黄实业的加入,加速了星湖实业这只吞噬怪兽的敛财速度,星湖实业的资产在过去的一年时间里,又增加了一倍,净资产达到16亿,总资产高达45亿,这还不包括星湖实业手里的几处工程在未来两年的预期赢利。
除了在工程项目的投资,星湖置业今年的业绩也大幅上涨,预计全年的赢利将超过一个亿,房市的火热,让房产营销不再显得特别突出,星湖营销业绩的增涨,主要来自星湖实业自身所开发的楼盘上。
万元以上的精品公寓聘聘显身,专业物业公司奇货可居,星湖物业在高档物业积累了相当的经验,特别是檀山公寓与鹏润家园的示范作用,开发商争着请星湖物业入主他们开发的社区,星湖物业旗下的物业公司增加至十四家。
除了星湖地产,其他三大子公司在规模增加不大的情况下,今年的赢利却激增了80%,这些都直接反应出楼市已经揭开疯狂增涨地序幕。
就在公司上下也为楼市的疯狂而兴奋不已地时候,林泉在十二月十八日的会议上。没有支持骆益同、顾良宇、叶经强、邵兵等人进一步扩大投资规模的设想,他说道:“目前公司的人力、物力,在为了两年内,只能支持八处工程的开发建设,而楼市地火热。将在零三年、零四年达到颠峰,最迟到零四年年底,国家的宏观调控将逐步严峻起来。我的意见是,结束两处工程,开启一个新的工程,到零五年,星湖地产的规模需要缩小到当前的一半,确保星湖地产的负责率由现在的70%降低到40%”
“以星湖实业的敛财速度,就算保持目前的项目规模,两年的盈利也足以将负责率降低到30%,甚至更低,”邵兵疑惑的说,“这个目标不难实现。只要年收益率达到15%,难道林总对明后年的房地产业这么没信心……”
说到这里,与会者都笑了起来,零二年,星湖实业通过各种渠道、手段动用的资本总量不超过30亿,收益却超过10亿,明后年地火暴形势已经明朗化。星湖实业必定能从房地产业攫取更丰厚的利润,年收益率达到40%、50%都有可能。
骆益同轻轻咳了一声,说道:“小林想将利润转移到其他行业中去?”
林泉点点头,说道:“房地产业的火暴,势必引起民众情绪的反弹。也将威胁国民经济的健康发展,影响究竟如何,我们且不去管他,国家的宏观调控趋紧则是必然的,所以说来,零五年、零六年将是房地产业地整理时期,零六年若不能将房价降下来,到零七年或许会有大的反弹,那时国家会严厉的收缩银根,表面上地风光依旧,但是对开发商来说,日子估计不会太好过。星湖实业已经在零二年已经完成疯狂扩张地过程,接下来就是要享受成果了。当然,对有潜力的区域,也要不遗余力的争夺。在此期间,星湖物业除了物业管理之外,应该积极的向相关领域拓进,使公司的发展结构变得更合理,更有持续性。”
林泉还建议星湖实业有建立其他融资渠道的必要:“当前房地产业的融资渠道主要依赖于银行。宏观调控、银根渐紧,银行的渠道关闭,许多开发商都回陷入举债维艰的窘境,国内的二级股票市场以及债券市场的融资功能虽然不值得期待,但是不可否认,它们也是一个很重要的补充。”
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